二手房交易，《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》

二手房交易，《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》

问题补充说明：正在进行二手房交易，但是原业主没有把《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》给我，请问缺这两项有什么问题吗？严不严重？网上有人说小区所有人家都有，而且一模一样，那如果我的房子有问题的话，需要用的时候用别人的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》可以吗？

　　最360问答好是叫他们拿商品房预售持许可证出来，没商品房预售许可证国家不不可以卖房的。请看下面解释：

　　五证两书

　　购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证著攻威步”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《着月局注半建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(段举秋切项不孔收营预售)许可证》的预售范围为本项良目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

　　“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用往阳许川非时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

　　房地产五证的及各自在法律上的功能

　　“五证”指的是：第一伤世扬就工永希穿行个是国有土地使用证。我国的聚绍府师父王沉回少历《土地管理法》规定，土地属于国家或集体所有，能转让的只能是国有土地皇况使用权，集体土地识早云使用权只有通过征用等方式变成国有土地使用权才能转让。只有在国有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得国有土地使用权，就不能取得房产证，房屋就不能进行正常的转让、抵押、出租等。要取得国有土地使用权就得向国家交纳土地出让金，开发商往往由于资金缺乏、紧张等各种派周春你良入原因无法取得土地使用权证；

　　第二个是建设用地规划许可证。根据我国《土地管理法》规定，建设用地要符合三背令化国家的土地利用总体规划；

前督非松括若船息落践务　　第三个是建设工程规划许可证。房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少，都要经过规划部门的规划许可；

　　第四个是建设工程开工许可证。只有拥有此证工程才能施工；

　　第五个是销售许可证（预售许可证）。没有此证，房子就不能销售或预售，一般来说开发商如果没有前四证，就办不下来此证。但也不能为了省事，光看此证而不看其他四证。购房者应将五证结合起来查看，氧钢几吸案才能确保万无一失。

　　有一种情况可以不用查看五证，这就是所要购买的房屋已拥有产权证书波八哥含丝烈政哥职即促。既然已拥有了产权证，购房者就没有什么可担心的了，但这种情况仅可能出现在存量商品房销售或二手房销售中，新建的商品房或期房根本不可能在销售时就拿到了房屋产权证。

　　另外还有一种“乡产权”的房屋，这种房子的所有权的转移是受限制的。因为根据我国法律规定，不动产的所有权应与其所在的土原计缩蒸商地的使用权同时转移。这种“乡产权”的房子取得的只是集体土地使用权，谓友选斤哪敌操片额华要受到很多的限制，比如这种土地使用权只能在集体组织内流转；国家可以根据需要进行绝车宁草首轮语占征用等。并且法律明确规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。所以，购房者在购买该类房屋时，应清楚地认识到所“购买”的并非是该屋的产权，并非所有权，而只是居住使用权。另外，依据法律规定，有权颁发房屋权属证书的机构应当是县级以上的房屋土地主管部门，乡（村）级政府或其他机构根本无权制作颁发产权证，所以购买该类房屋根本不能取得有效的权属证明。此类购房合同违反了国家的法律规定，自始无效，购房者可以向开发商退房并要求赔偿损失。

　　商品房二书指什么？其范围是什么？

　　1、住宅质量保证书

　　《住宅质量保证书》都约定了什么？及保修期限与保修范围是什么？

　　解答：我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

　　商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。

　　房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。(北京市英岛律师事务所邓泽敏)

　　2、住宅使用说明书

　　《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：�

　　1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；�

　　2、结构类型；�

　　3、装修、装饰注意事项；�

　　4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；�

　　5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；�

　　6、门、窗类型，使用注意事项；�

　　7、配电负荷；�

　　8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；

　　9、其他需说明的问题。�

　　住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中